Bisa jadi, si penjual memang tinggal sejak lahir di rumah yang ia tawarkan, namun begitu dilihat bukti kepemilikannya atau sertifikatnya, ternyata tercatat atas nama orang tua si penjual. Artinya, yang berhak menjual adalah orang tua. Lalu, bagaimana bila orang tua tersebut ternyata sudah meninggal dunia? “Yang berhak adalah ahli warisnya. Dan, bila ahli warisnya ada 5 orang, berarti kelima-limanya harus setuju untuk menjual. Kebayang kan, ribet-nya kalau ternyata salah satu dari si ahli waris itu ternyata juga sudah meninggal dunia? Karena, harus minta persetujuan lagi ke anak-anak yang sudah cukup umur dari pihak yang meninggal itu,” tutur Eko Cahyono, Head of Legal department ERA Indonesia.
Hal penting lain adalah dari sisi legalitas dokumen kepemilikan yang diakui undang-undang pokok agraria, yaitu sertifikat yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). “Persoalannya, di lapangan bisa terjadi adanya sertifikat dobel dan bodong. Memang sulit untuk mengecek, dan biasanya minta bantuan notaries/PPAT untuk mengecek di BPN,” tutur Eko. Jika tanah masih berstatus girik, maka harus mengecek atau minta surat keterangan riwayat tanah ke kelurahan setempat.
Selain itu, kita juga harus mengecek langsung ke lokasi. Sering kali, ketika membeli rumah atau apartemen di pameran, kita sudah cukup percaya dengan gambar-gambar yang diberikan developer. Padahal, bisa jadi bangunan tersebut bahkan belum dibangun. Pastikan kalau masih dalam bentuk kavling memang sesuai antara nomor yang tertera dengan yang di lapangan. “Ingat, di Indonesia ada kepercayaan bad luck untuk nomor-nomor tertentu, misalnya tidak ada nomor 4 atau nomor 13,” Eko mengingatkan.
Untuk tanah pun demikian, “Di negara ini sering tanah milik orang dikuasai pihak lain, misalnya dipakai oleh pemulung, preman atau tanahnya disita bank. Kalau asal percaya dan tidak mengecek lokasi, bisa bermasalah di kemudian hari,” ujar Eko.
Dari sisi notaries/PPAT: baik penjual maupun pembeli membutuhkan notaris/PPAT yang tepercaya dan tidak memihak dalam pembuatan Akta Jual Beli, yang nantinya akan digunakan sebagai dasar untuk balik nama sertifikat sebagai tanda telah tercatat peralihan hak. Pengalaman di lapangan menunjukkan adanya notaris/PPAT gadungan.
Karena itu, pertama, cek apakah notaris tersebut terdaftar atau belum. Sebaiknya pilih notaris/PPAT yang sudah terdaftar dan direkomendasikan oleh orang yang kita percaya. “Ada kejadian, surat-surat yang dititipkan kepada notaris/PPAT ternyata hilang dan tahu-tahu sertifikat tersebut sudah di baliknamakan atas nama orang lain,” kata Eko. Karena itu, wajar saja jika kita hati-hati memilih notaris/PPAT yang akan digunakan jasanya. Kalau memang meragukan, jangan dipakai.
Lalu bagaimana pertimbangan pembeli agar investasi tidak rugi? Prinsip dalam investasi properti itu adalah kenaikan nilai properti tersebut, bisa berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau harga pasar. Memang tidak ada aturan baku, tetapi minimal per tahun kenaikannya harus seiring dengan inflasi atau di atas bunga bank. Kalau kenaikannya di bawah kedua hal tersebut, berarti nilai investasi tersebut kurang menguntungkan.
